Darlehensvoraussetzungen & Begriffe

Folgende Kreditvoraussetzungen für die beantragte Immobilienfinanzierung müssen kumulativ erfüllt sein (jede einzelne):

1. Das maximale Immobiliendarlehen beträgt das 100-fache Ihres monatlichen Familien-Nettoeinkommens. Diese Regel erscheint zwar sehr simpel, trifft aber für durchschnittliche Einkommen fast immer zu, insofern Sie Einpersonenhaushalt oder Doppelverdiener sind und das Einkommen nach Abzug der Kreditkosten über dem Existenzminimum liegt. Achtung! Sind diese Kreditvoraussetzungen leicht erfüllt oder bei weitem verfehlt ist die Prüfung der weiteren Punkte wahrscheinlich nicht notwendig
2. Der Immobilienkredit muss „leistbar“ sein, leistbar gemäß Ihrer Haushaltsrechnung. Wird Ihre Haushalsrechnung als zu positiv gewertet, werden höhere, realistischere Ausgaben angenommen. Ist die Bedienung des Hypothekarkredits gerade noch leistbar werden die Kreditkonditionen etwas schlechter sein als bei spielender Leistbarkeit, was günstige Zinsen für Ihr Hypothekardarlehen bedeutet.
3. Das Immobilien-Darlehen muss bei der beantragten Laufzeit bei einem Zinssatz von 3,5% bis 6% leistbar sein (Institutsabhängig). Dieser fiktive Zinssatz der Baufinanzierung liegt regelmäßig über dem tatsächlichen Immobilien-Darlehen-Zinssatz um das Risiko steigender Zinsen vorweg zu nehmen.
4. Ihr Immobilienkredit muss als Annuitätendarlehen (=Ratenkredit, Abstattungskredit) leistbar sein. Das heißt, auch wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit niedrigsten Anfangsraten wählen (Tilgungsfrei, in Sprungraten, dynamisch), müssten Sie sich ein „normales“ Annuitätendarlehen leisten können.

Immobilienkredite werden von Banken vergeben, während Bausparkassen und Länder (Förderungen) Immobiliendarlehen vergeben. Konsum- oder Verbraucherkredite werden zumeist für kurzfristige Konsuminvestitionen verwendet (KFZ, Einrichtung, etc.), wobei die Laufzeit auf das Finanzierungsobjekt abgestimmt wird. Dagegen sind Immobiliendarlehen bzw. Hypothekarkredite in der Regel langfristige Finanzierungen mit hypothekarischer Besicherung, die finanzierende Bank lässt sich als Gläubiger in das so genannte Lastenblatt des Grundbuchs eintragen.

Hypothekarkredit, Immobilienkredit oder Immobiliendarlehen werden im Sprachgebrauch und auch in unseren Texten zwecks einfacherer Lesbarkeit als Synonyme verwendet.

Unter Kreditfähigkeit wird die Fähigkeit eines Kreditnehmers verstanden, aus den laufenden Einkünften seine Rückzahlungsverpflichtungen aus dem Hypothekardarlehen zusätzlich zu seinen sonstigen Kosten zu bestreiten, es werden also die „hard facts“ bewertet. Als Kriterium der Bonitätsbeurteilung (Bonität = Zahlungsfähigkeit, ausreichende Sicherheiten, etc.) werden bei der Kreditfähigkeit zukunftsorientierte Faktoren beurteilt, wie Einkommen und Belastung durch die zukünftige Hypothekar-Kreditrate. Günstige Zinsen für Ihren Hauskredit sind leichter erreichbar wenn Sie sich die Immobilienfinanzierung leichter leisten können. Die Immobilienkredit gewährenden Banken und Bausparkassen setzen unterschiedliche Haushaltsrechnungen an, so dass bei einer „weniger strengen“ Bank die Baufinanzierung nicht nur leichter sondern auch zu einem günstigeren Zinssatz gewährt werden kann.

Bei der Kreditwürdigkeit werden „soft facts“ und die persönliche Zuverlässigkeit bewertet. Hier sind die beruflichen und fachlichen Qualifikationen von Interesse. Auch die Zuverlässigkeit des Kreditnehmers und seine “Vergangenheit” werden beachtet. Die Einschätzung der persönlichen Kreditwürdigkeit ist sehr stark subjektiv belastet. Eine gute Kreditwürdigkeit ist Voraussetzung um die günstigsten Zinsen und allgemein die besten Hypothekarkredit-Konditionen zu bekommen.

TIPP: Unternehmen Sie alles um eines Kredits würdig zu erscheinen!

Bei der Kreditwürdigkeit werden jene Fakten beurteilt, welche – abgesehen von der Kreditfähigkeit – für eine ordnungsgemäße Rückführung seitens des Kreditnehmers sprechen. Hier spielt u.a. die Frage nach dem persönlichen Vertrauen in den Kreditnehmer eine große Rolle. Als Kriterium der Bonitätsbeurteilung werden bei der Kreditwürdigkeit vergangenheitsorientierte Faktoren beurteilt, wie bisherige Immobilienkredite und Regelmäßigkeit der Rückzahlungen.

Negative Vermerke in Kreditdatenbanken wie KSV oder Delta Vista führen auch bei sonstiger sehr guter Bonität zu Ablehnungen.

Ein Kreditvertrag entsteht durch die Annahme der Zusage (auch Promesse genannt), einen Hypothekarkredit einräumen zu wollen. Folgender Ablauf ist dabei üblich:

• Kunde stellt Antrag
• Bank erteilt unverbindliche Immobilienkredit-Zusage mündlich (Dauer ca. 1-3 Tage)
• Bank erteilt verbindliche Immobilienkredit-Zusage schriftlich (Dauer ca. 2-7 Tage)
• Kunde nimmt an
• Bank stellt Kreditvertrag aus (Dauer ca. 1 Woche)
• Kunde unterschreibt Kreditvertrag. Das Geld aus Ihrem Immobiliendarlehen steht in 2-3 Tagen zur Verfügung (mit Treuhänder). Ohne Treuhänder können Sie über Ihren Immobilienkredit erst dann verfügen wenn die Bank im Grundbuch steht.

Erst jetzt ist ein praxisrelevanter Immobilien-Kreditvertrag zustande gekommen.

Kreditverträge sind von Juristen formuliert und sollten auch in Extremfällen der Hypotheken-Bank höchst mögliche Sicherheiten bieten. Folge dessen werden sie aus Sicht des Kunden oft als sehr nachteilig gesehen, allerdings ist zu bedenken, dass

• die Bank sich vor Betrügern und Personen die vorsätzlich Schaden verursachen schützen muss.
• die Bank, ihre durch den Kreditvertrag eingeräumten Möglichkeiten, nur in Notfällen ausnutzt und kein Interesse an einer Zwangsverwertung oder Fälligstellung des Kredits hat.

Die Formulierungen eines Kreditsvertrags sind kaum veränderlich da die zustimmenden Bankorgane (Betreuer, Filialleiter, Riskmanager, eventuell Vorstand, eventuell Aussichtsrat) aus organisatorischen Gründen (eine neuerliche aufwendige juristische Prüfung wäre von Nöten) nur in Fällen sehr hoher Volumina diesem zustimmen würden.

Unter Laufzeit wird allgemein jener Zeitraum verstanden, auf welchen eine Immobilienfinanzierung ausgelegt ist bzw. innerhalb dessen eine Hypothekarfinanzierung rückgeführt werden soll. Da Investitionen in Wohnraum einen sehr langfristigen Wert darstellen, werden grundsätzlich für sämtliche Formen der Eigenheim- und Wohnungsfinanzierung Laufzeiten von bis zu 40 Jahren angeboten, wobei die entsprechende Anpassung an die jeweiligen persönlichen Erfordernisse im Vordergrund steht – denn die Laufzeit beeinflusst die Höhe der Rückzahlungen maßgeblich. In der Praxis betragen die üblichen Laufzeiten 15, 20, 25 oder 30 Jahre.

Im Rahmen einer langfristigen Immobilienfinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Das sind vor allem Pfandrechte oder sonstige Zusatzsicherheiten, im Einzelfall auch Bürgschaften. Weiters muss der Tilgungsträger (nur bei Endfälligkeit) verpfändet werden. Häufig wird auch die Unterfertigung von Blankowechseln gewünscht. Über den Kreditbetrag oder die Höhe des nicht besicherten Anteils (Blankoanteil) ist meist eine Ablebensversicherung abzuschließen.

Wird die fremdfinanzierte Immobilie vermietet sind häufig die Mieteinnahmen still abzutreten. Auch das Einkommen muss oft still abgetreten werden. Stille Abtretungen werden sonst niemandem ersichtlich.

In den meisten Fällen tritt der Ehegatte als Mitschuldner auf und haftet als so genannter Gesamtschuldner. Beide Ehepartner haften dann der Bank für die gesamte Schuld.

Ein wesentlicher Faktor ist der Gegenwert der Immobilie die finanziert werden soll. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benötigt die finanzierende Bank in der Regel zur Ermittlung des Beleihungswertes eines Objekts die Schätzung eines Sachverständigen. Dabei werden die Lage und der Zustand der Immobilie und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt. Bei privat genützten Immobilien wird insbesondere der Substanzwert (Boden- und Gebäudewert), also der mögliche Verkaufspreis, des Objekts herangezogen. Bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Immobilien erfolgt eine Vermischung aus Substanzwert und Ertragwert, es fließen also auch potentielle Mieteinnahmen in die Objektbewertung ein.

Die Bank nimmt in der Regel 80% des geschätzten Immobilienwerts als Sicherheit. Wird sie in einer Fremdwährung finanziert kommen noch einmal 10% als notwendige Sicherstellung dazu. Der Rest ist der Blankoanteil und sollte zumindest teilweise mit Eigenmitteln abgedeckt werden.

Beispiel: Sie möchen eine Immobilie um 320.000,- zzgl. Kaufnebenkosten erwerben. Die Bank schätzt ihre Immobilie koservativ auf EUR 300.000,-. Davon setzt die Bank 80%, also EUR 240.000,- an.

Unterm Strich sieht die Bank also nur EUR 240.000,- als “absolut sicher” an (Sicherheitsklasse 1) obwohl die Immobilie EUR 320.000,- kostete. Die Differenz von EUR 80.000,- wird als Blankoanteil gerechnet. Die Kluft ist so groß weil die Bank mit einem Notverkaufsszenario zu einem ungünstigen Zeitpunkt rechnet. Wie viel Blankoanteil toleriert wird hängt in weiterer Folge von Ihrem Einkommen ab. Als Faustregel können Sie davon ausgehen, dass der Blankoanteil nicht mehr als das 2-fache (Familien-)Jahresnettoeinkommen übersteigen sollte.

Grundsätzlich und in den meisten Fällen ausreichend sind 20% des Immobilienpreises in Form von Eigenmitteln, wobei bei gutem Einkommen auch Vollfinanzierungen (also ohne Eigenmittel) möglich sind.